基建REITs政策重磅出台，为基建打开全新空间。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着我国公募REITs正式启航，这也是近些年国家政策层面上的金融创新迈出的一大步。
中关村现代产业研究院副院长、国家发改委PPP专家库专家郑建平在接受《证券日报》记者专访时表示，“启动公募REITs，无疑是对后疫情时代的中国经济启动安装上了一个有力的马达。”
中国式REIT将正式从私募走向公募
本次《通知》中明确，允许公募基金持有REITs，即公募基金产品购买基础设施资产支持证券，基金可申请在证券交易所上市交易，该举措标志着中国的REITs将正式从私募走向公募。
从募集规模来看，公募比私募更具优势。郑建平认为，公募的募集规模可以做得很大。基础设施对标资产一般都很大，动辄就会数十亿元。如果仅仅是私募，私募基金的持有人数量受限，一般最多不能超过200份。公募则没有投资人数量的上限，证券化即使需要上百亿元都没问题，可以募集的资金规模非常大。所以说，公募的REITs才更与基础设施领域相匹配。
从募集难度来看，“公募的募集难度比私募容易得多。公募的流通单位额度可以很小，即使低到每份额一元钱也没问题，这样就大大降低了投资人的资金门槛，可以在证券市场上真正实现全流通。而流通性好，就能促使REITs更容易发行，可以使各类优质的国有基础设施成为稳健型投资人包括千家万户都可以投资持有的优质证券化资产。其实，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，只有很少数属于私募，绝大多数都属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。国内的REITs早就应当勇敢地迈出公募这一步，这次终于启航了。”郑建平感慨称。
本次《通知》将REITs称为“基础设施领域不动产投资信托基金”，把范围扩大在基础设施领域的项目上，而不是狭隘在商业房地产。对此，郑建平解释称，“《通知》明确指出包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，这还只是优先支持的基础设施补短板行业。相信随着试点期的成功进行，只要基础设施领域的项目本身足够优质，都应该可以REITs。”
靠创新金融工具 去地方政府杠杆
从基建的融资方式而言，本次《通知》还有一大亮点，就是明确REITs试点是资产转让融资而非借钱负债融资。《通知》提出“遵循市场原则，坚持权益导向”的原则，通过REITs实现权益份额公开上市交易。
对此，郑建平认为，“这就与ABS、CMBS等债务型资产支持证券不同。债务型资产支持证券依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限内偿还本金和收益。现在要试点的REITs，是拿证券化基金来真正买进持有这些资产。权益型的REITs则可以把资产真正转移到证券化的基金手中，它所依托的是资产权益，不再依托原来的主体信用，而是建立在资产基础上的权益导向，这才叫真正的资产证券化、真正的REITs，是能针对地方政府和企业债台高筑的一剂良方。”
“如果沿袭老路，仅靠发债，只会让债越借越多，让地方政府越来越不堪重负。如果通过真正的REITs，就可以把基础设施项目里，那些没有建设过程中风险的已建成项目，且收益已稳定化的优质资产，通过REITs转为由社会资金所持有，实现真实出售资产的权益型REITs。可以预测到，如果这类权益型REITs产品推出，随着它的规模逐渐扩大，基础设施类资产就可以成为资本市场上的优质资产。REITs的基础设施并没有离开本地。把水电气热等市政工程、收费道路桥梁、仓储物流等资产卖给社会基金持有后，地方政府并没有失去这些资产的使用功能。这些基础设施仍然由这个城市所使用，只不过持有人改变了，不再是由债权人对地方政府持有债权，而是由社会投资人来持有这些有收益的资产。原来持有基础设施的政府机构与平台公司的负债率就会大幅减轻，自然就去杠杆了。所以，把权益型REITs说成是能改变地方政府负债结构的根本性金融工具，这一点并不为过。”郑建平进一步表示。
郑建平最后指出，地方政府债务压力一直是挡住经济发展的一只拦路虎，本是“雄关漫道真如铁”，可新基建必须要“而今迈步从头越”，现在有了REITs这么好的金融工具在手，可谓是“今日长缨在手”，就看如何来有效执行到位，“何时缚住苍龙”将指日可待。REITs让中国金融走出了与国际接轨的一大步。
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