1.探索阶段
时间：上世纪八十年代中期到1993年我国PPP发展的第一个阶段一一探索阶段。
PPP发展程度：此阶段还没有PPP概念，主要模式是后来归结为PPP的BOT。
背景：第一，从1978年开始的改革开放吸引了许多境外资金进入我国经济建设的各个领域，随着改革的推进有一部分资金尝试性地进入了基础设施领域。第二，80年代中期中等发达国家出现了债务危机，为了推动经济继续发展，在土耳其首先出现了B0T模式，然后被其他发展中国家效仿，香港商人也把这个概念带入了我国。
特征：当时，我国没有与B0T直接相关的法规，缺乏经验，审批项目时地方领导往往直接向中央主要领导汇报，经中央首肯后地方才批准项目。
典型项目：深圳沙角B电厂B0T项目、广州白天鹅饭店和北京国际饭店。
小结：探索阶段的项目都是投资人发起的，通过谈判方式和政府达成了一致，没有招标的过程。这些项目也是地方政府自发进行的，没有中央政府的关注、总结和大规模推广。
2.试点阶段
时间：1994年到2002年是我国PPP发展的第二阶段一一试点阶段。
PPP发展程度：国内学术界较早研究PPP是从这个阶段开始的。
背景：1992年初邓小平南巡后以及1992年底召开的“十四大”确立了社会主义市场经济体制，为基础设施市场化投融资改革提供了理论依据。1993年起，国家计委开始研究投融资体制改革问题，其中包括B0T可行性问题。国家选择了5个B0T试点项目。
典型项目：广西来宾B电厂项目、成都第六水厂项目、广东电白高速公路项目、武汉军山长江大桥项目、长沙望城电厂项目;
小结：国家计委和地方在这个阶段对诸多行业进行了B0T试点，包括电力、自来水、污水、燃气、桥梁等。但总体成功率不高，许多项目没有签约或执行中期夭折了。但无论成败，都为后来B0T项日运作积累了重要的经验。
3.推广阶段
时间：2003年到2008年是我国PPP发展的第三个阶段一一推广阶段
PPP发展程度：在这个阶段，全国各主要城市掀起了PPP高潮。
背景：根据“十六大”精神，建设部在2002年出台《大力推进市政公用市场化指导意见》，之后又陆续出台了一些文件，包括2004年126号文《市政公用事业特许经营管理办法》该办法是这一时期开展PPP项目的基本政策依据。
特征：第一，国外、民营、国有、上市公司或企业同台竞争;第二，激烈的竞争使得溢价频出，效率提高;第三，传统企业受到了前所未有的压力，主动改革的积极性提高。
问题：2007年开始，国内出现了一股思潮对几十年的改革进行反思，在意识形态领域出现了很大争论。由于PPP领域出现了一些失败项目，民间出现了质疑改革的声音，主管部门也开始犹豫，市政公用市场化改革开始降温，甚至“市场化”这个词汇变得非常敏感。
小结：在这个阶段，PPP模式取得了长足的发展，尽管出现了一些失败项目和质疑的声音，但总体而言，PPP模式还是非常成功的。
4.反复阶段
时间：2009年到2013年是我国PPP发展的第四个阶段一一反复阶段。
背景：这个阶段是我国城市化发展最快的几年，“鬼城”、市政不配套等城市问题也是在这个阶段暴露出来的。2008年底我国推出了四万亿刺激计划，加上宽松的贷款政策使得社会投资主体彻底失去谈判的资本，PPP生态遭到了破坏。2009年成为了PPP模式受冲击最严重的一年，四万亿刺激计划的弊端很快暴露出来，政府开始重新重视民间投资。2010年，国务院出台了鼓励和引导民间投资的新36条，但效果不明显。
问题：在这个阶段，国有企业尤其是央企拿到了银行大量授信，然而私人资本和外资却被拒之门外，无法参与竞争，社会上出现了“玻璃门”“国进民退”的说法。2012年国务院各部委出台了20多个落实新国36条的细则，但是PPP市场没有发生实质性的改变。
新的变化：在这一阶段的末期，私人资本较广范地参与了PPP项目，它们存在不够专业，缺乏经验的问题，因此出现了并购整合的案例，这完全符合市场规律并且在下一阶段实现了较大的发展。
5.普及阶段
时间：2014年至今是我国PPP发展的第五个阶段一一普及阶段
发展程度：国家发改委启动了特许经营立法工作。学术界、咨询界也热闹起来，各种研讨、沙龙层出不穷，各种文章著作不断问世。财政部也专门成立了PPP中心，PPP展现出火热的场面。
背景：中国城市化经过了十年高速发展，在取得成就的同时出现了大量问题：房价见顶，土地财政难以为，地方政府负债高，环境问题突出，国有体制效率低下。中国需要转变发展方式，提高效率。
新阶段的特点：第一，并购机会将增多以推动混合所有制经济的发展;第二，多个PPP项目同时推进的情况会增加以提高效益，减少浪费;第三，中国企业走出国门做PPP的情况会增加，新常态下中国企业“走出去”是必然的;第四，总结经验教训并进行推广会受到新一届领导的重视。
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