2021年9月3日，中交四公局成功发行京津冀一体化PPP项目资产支持专项计划，为国内首单卖断型PPP项目类REITs产品，发行规模6.45亿元，优先级票面综合利率3.82%，为盘活运营期PPP资产提供了新思路。
本期产品将创新结构与优质资产进行有机融合，将运营期PPP项目资产盘活的同时，实现了压降资产负债率、提升资产周转率和降低融资成本等多项功能。本PPP项目类REITs的最终收益来源为中交四公局建设运营的廊坊市外环路西南环线PPP项目。
中交四公局简介
中交第四公路工程局有限公司(简称：中交四公局)，是世界500强一一中国交通建设股份有限公司的骨干子公司，具有建筑、市政及公路工程施工总承包三特级、工程设计建筑、市政及公路行业三甲级等29个类别106项资质，注册资本金19.39亿元。总部设在北京，目前下辖21个子分公司/事业部、10个区域机构、1个综合甲级试验室及多个项目公司。
中交四公局始终瞄准高质量、可持续发展方向，按照稳中求进的工作总基调，持续推进产业结构调整和增长方式转变，从单一的房建施工企业发展成为房建、公路、铁路、市政、轨道交通、内河码头施工等主业突出，海外、投资、房地产、工程设计、试验检测、物业管理等多板块协同发展，具有“投资一设计一建设一运营”一体化工程总承包能力的国有综合性大型建筑企业。
中交四公局始终高度重视履行契约精神，狠抓诚信经营和品牌信誉建设，多次获得全国优秀施工企业、全国交通企业管理创新示范单位、中国交建优秀企业、中国交建经济效益最优奖、中国交建稳增长突出贡献奖、中国交建平安企业等荣誉称号，被认定为国家高新技术企业、公路建设行业诚信百佳企业、中国质量诚信AAA级企业，发展基础不断夯实，发展质量不断提高，企业核心竞争力进一步增强。
中交四公局业务遍布全国31个省(市、自治区)和亚洲、非洲、拉丁美洲的10多个国家和地区，承建了多项国内外重点工程，其中沈阳三好桥获国际桥梁大奖-尤金•菲戈奖、国际道路联合会(IRF)“全球道路成就奖”;青岛海湾大桥获国际桥梁大会(IEC)“乔治•理查德森”奖;塞内加尔捷斯-图巴高速公路项目获公路类全球最佳项目奖;拉萨至日喀则铁路工程获“詹天佑奖”;多项工程荣获“国家优质工程奖”、“李春杯”公路交通优质工程奖。
今后，中交四公局也将围绕“三核五商”新中交战略部署，扛旗摘星、争创一流、全力争胜，为实现中交四公局“二次跨越、全面一流”目标不懈奋斗，为中交集团实现“两保一争”战略目标、建设具有全球竞争力的“科技型、管理型、质量型”世界一流企业贡献新的更大力量。
项目简介
廊坊市外环路西南环线工程PPP项目，总投资额80143万元，于2018年5月通车，11月1日正式投入运营。该项目是廊坊市第一个PPP项目，项目服务期为11年，包括建设期1年和运营期10年。对完善廊坊城市的路网结构，促进廊坊市经济发展具有重要意义。
本项目为政府付费项目，服务期内，项目公司负责项目的施工图设计、投资、融资、建设、养护、维护和移交工作，政府根据《PPP项目合同》的约定对项目实施情况进行绩效考核，并根据绩效考核结果通过向项目公司支付可用性服务费的方式购买项目可用性和支付运维绩效服务费的方式购买项目公司为维持项目可用性所进行的养护维护。截至目前，项目季度运营考核得分均在90分以上，并已顺利实现两年回购。
关于REITs，之前已经谈过多次了，这里就不赘述了。
何为卖断型PPP项目类REITs产品?
看到“卖断型”这三个字，估计很多人会想，难道是社会资本的股权卖断了吗?其实不然。咱们来看下：
【中交四公局PPP-类REITs】产品名称：海通-中交四公局京津冀一体化PPP项目资产支持专项计划
原始权益人：中交第四公路工程局有限公司
流动性支持承诺人：中交第四公路工程局有限公司
计划管理人：上海海通证券资产管理有限公司
销售机构：海通证券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司
发行总额：总规模6.45亿，其中优先级6.13亿，次级0.32亿
底层资产：河北省廊坊市外环路西南环线工程PPP项目，已进入运营期，由廊坊市财政每年进行付费
期限：从第05档起，第4个、第7个兑付日赋予投资人回售选择权，中交四公局作为回售承诺人
证券分档：优先01级：10500万元、0.05年、占比16.28%、AAA
优先02级：3100万元、0.57年、占比4.81%、AAA
优先03级：6500万元、1.56年、占比10.08%、AAA
优先04级：6800万元、2.58年、占比10.54%、AAA
优先05级：7200万元、3.57年(2.58+1)、占比11.16%、AAA
优先06级：7500万元、4.58年(2.58+2)、占比11.63%、AAA
优先07级：7900万元、5.58年(2.58+3)、占比12.25%、AAA
优先08级：8200万元、6.56年(2.58+3+1)、占比12.71%、AAA
优先09级：3600万元、7.59年(2.58+3+2)、占比5.58%、AAA
次级：3200万元、不超过8.26年，中交四公局自持不超过200万
交易场所：上交所
发行时间：2021年8月31日
还本付息方式：每档按年付息，到期一次性还本
增信方式：
1、中交四公局作为流动性差额支付承诺人和回售承诺人
2、优先级/权益级分层
3、超额现金流覆盖
4、政府付费纳入廊坊市政府财政预算
上面谈了，根据项目PPP合同，该项目期限共11年，其中建设期1年，运营期10年。也就是说，截至项目发行时，该项目还剩约8年的运营期。所以这里的“卖断型”，就相当于中交四公局把未来8年的运营期的收入做为底层资产打包成REITs产品提前出售，从而达到提前回收资金的方式。另外，这里的“卖断”跟会计意义上的出表没有关系。因此，该产品的成功发行是中交四公局降杠杆减负债、提升企业运营质量的重要举措。
这是首单京津冀一体化PPP资产证券化项目，也是首单卖断型PPP类REITs项目，具有很强的示范效应和创新意义，体现了中交四公局敢于第一个“吃螃蟹”的创新精神!
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