PPP模式(Public-Private Partnership)，即政府和社会资本合作，是国内现下较为普遍的的园区或单个项目开发建设的运作模式。今天我们就来一起聊聊PPP模式下园区开发过程中土地整理的一些事。
不管是园区开发，还是最传统的房地产开发，其中一个最核心，也是最基本的要素或者资源就是土地。因为土地是载体，任何项目(住宅、商业、道路、桥梁等)只有在符合一定条件的土地上才能建设开发，否则就是违法占地。
在开始说土地征转之前，我们先简单说下土地制度问题。众所周知，西方很多国家的土地是私有的(部分私有)，也就是说只要你花了钱，就可以买下一片土地。个人一旦拥有了土地所有权，那么土地上的任何资产都是你的，包括地下的东西，即使下面挖出了宝藏也归你个人所有。不同于西方的土地私有制，我国现行的是土地国有制度，因此个人或企业拿到的只能是土地的使用权，并且一般都会有个期限，比如住宅用地一般是70年，工业用地一般是50年，商业用地一般是40年等等。当然，我国的土地制度正在不断优化，一般使用期限到期以后缴纳相应的土地出让金等相应的费用，也可以正常使用，不用担心使用期限到期的问题。
下面我们就来说说PPP模式下土地征转的一些操作的关键点
第一，PPP模式下土地征转的运作方式，说白了就是企业帮政府出资征地。PPP模式的核心是社会资本方投资，帮助地方政府做想做却又没有资金、专业技术的事。这一步除了企业在资金获取和支付过程中更为灵活以外，并没有太多可以的难点。因此，社会资本方在这里最大的贡献就是帮助地方政府解决了资金来源问题。毕竟做任何项目开发，都需要土地，而土地使用权的转移和变更都是需要钱的，企业恰恰是帮助政府解决了资金这一痛点。
第二，土地征转工作的实施主体仍然为地方政府。社会资本方(企业)可以帮助地方政府解决土地征转的资金来源问题，但是却不能越俎代庖，帮助地方政府去实施征地工作。这里主要涉及到政治体制问题，其中也包含了人文情怀在里面。首先，在国内所有的土地所有权是国有，因此用多少、怎么用都是由政府来说了算的(注意，这里我们讲的是政府，而不是地方政府，毕竟有些重大项目都是由中央或者省里直接下发办理的)。其次，虽然各地方政府在土地征转的流程上略有不同，但是总体上还是大同小异。也就是说，从确定项目征拆红线、勘测定界、地上物评估，到土地组卷、发布启动征地公告，再到后期签订土地补偿协议、清表等工作，最后到交地的整个过程，是由县区政府到项目指挥部或管委会、再到乡镇和村街和农户逐层落实的一个过程，这里有着严密的组织和实施程序。并且地方政府在整个土地征转实施过程中的政治影响力和说服力是任何企业都做不到的。最后，在实施土地征转的过程中，地方政府除了政治影响力和说服力以外，还有一个原因决定了这件事情必须由政府来做，那就是涉及到补偿款的划拨和发放是要作为土地成本列入国土和财政部门的系统中，以便后续转移土地使用权(比如通过招拍挂等方式)作为土地评估的依据。而在这个过程中，社会资本是不能参与的。
第三，政府返还社会资本方的土地征转投资问题。
一般来讲，政府要返还社会资本方的土地征转投资的资金，其来源就是转让土地使用权。尤其是开发类土地，当地方政府完成土地收储工作以后，会通过招拍挂等方式出让土地使用权，而开发类土地的土地溢价是非常高的。一旦出让完成后，不仅可以覆盖该地块的土地收储成本，还能增加地方财政收入，也就是我们一直说的土地财政。
第四，也是最重要的一点，就是土地征转资金使用风险的问题。我们前面说过，PPP模式之所以能够被地方政府所接受，很大程度上是因为地方政府在即将启动项目开发的时候财政没有足够的资金来推动项目，因此社会资本方的资金优势就得以体现，也就促成了PPP合作的达成。但是我们不能忘了一点，企业的资金也是有使用成本的，毕竟资金都是通过抵押等方式融资来的，因此这就决定了企业的资金不可能无限期沉淀起来，而是有使用期限的，并且超过了一定的期限后会产生很坏的影响(企业信用评级被下调、无法融资等)。因此，在PPP模式下企业的资金风险是最大的，这就是为什么PPP模式虽然很好但是在我国(尤其是北方)很难生存下来的最主要原因。
其实，不仅仅是体现在土地征转上，在整个PPP模式中关于资金的使用问题其实就相当于是个悖论：一方面是政府没钱的话，可能在PPP合作过程中始终是“缺钱”的状态，那么社会资本必然会有一部分资金长期沉淀在项目上无法提出，这就大大影响了企业资金使用效率和项目开发的节奏;另一方面，如果政府财政充足，那为什么要采用PPP模式呢?也许有人会说，社会资本有更好的技术和人才呀?但是，技术和人才完全可以通过外包的方式发约给第三方，也很容易实现，而不必耗费大量的精力去签订PPP合作协议。
因此，本来就应该是双赢的PPP模式，在实际操作的过程中是非常难以实现的，也是我们从业者需要在实际操作过程中不断摸索的长久课题。毕竟，政府搭台、企业唱戏的这种方式非常适合重大项目的推进。
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