1.纯PPP模式下：PPP项目融资后税后IRR>社会资本方税前IRR的原因
项目公司合作期内存在沉淀资金，该金额等于资本金+累计的法定盈余公积金的合计金额，由于上述资金是偿还银行贷款的最后保障，因此银行通常不同意项目公司在合作期内进行减资，由此产生的结果就是在不发行REITs的情形下该资金合作期满通过项目公司的清算解散才可以取回，以上资金时间价值的浪费直接反映在社会资本方税前IRR上。
2.PPP+类REITs模式下：社会资本方税前IRR大幅提升的原因
(1)类REITs净资产的估值>资本金;
(2)类REITs原始权益人(股东)5%次级证券的投入<资本金
(3)类REITs优先级利率和银行贷款利率的利差，原始权益人(股东)有机会通过减资取回项目资本金
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