2017年1月8日，“中国城镇运营投资论坛2017”暨中国城市运营联盟倡议大会在北京举行，来自中国城市运营投资全产业链各领域的上百家机构代表参加了本次会议。会后，作为中国城市运营联盟的创始机构和核心发起人——华晟基金董事长林竹博士，回答了记者有关提问。
记者：中国的城市运营时代有哪些特点?
林竹：所谓中国的城市运营时代是相对于城市开发短周期的粗放型模式时代而言的。这个提法是因为中国的城镇化已经进入高于50%城市化率的“后城市化”进程中，在这个阶段中，粗放型发展发展模式已不可持续，新的精细化运营方式必然出现，这是全球城镇化发展规律在中国的再现。之前通过大规模的城乡人口移动、城市空间扩张、城市规模扩大，包括基础设施大规模建设带来的粗放式、外延式的发展要走向内涵式集约运营发展，这是一个新的城市运营时代。
由于中国特殊的政治制度、土地制度等国情，中国城镇化发展道路与世界其他国家完全不同，带有强烈的中国特色。尽管我们取得了举世瞩目的成就，但是就今天中国城乡一体化存在的问题来看，政府主导，市场配合的模式是难以为继的。
同样由于中国国情，中国城镇化即使集约化发展，也会与国外不同，因为中国的土地是公有的，基础设施投入需要巨量基金，未来10年，中国的城镇化将拉动近50万亿的投资需求，如果完全靠政府，哪怕是GDP和人均可支配收入再提高，也很难让地方政府财政支付这么高昂的财政需求，所以一定要走政府引导，市场主导的发展道路，必须要引入和建立基于中国国情的，创新型的政府和社会资本合作模式(PPP)。明确政府与市场在新型城镇化过程中的角色分工，让市场充分参与城市规划建设运营决策;以规划统筹指导城镇化建设，市场化配置公共服务产品。如果由社会资本来主导新型城镇化，那么在城市运营效率、风控等方面，都会有明显的不同。社会资本的介入，会让城市运营模式发生变化。
华晟基金在城市运营实践过程中，形成了自己对“中国城市运营时代”特点的理解和城市运营模式——城市运营是在新型城镇化战略的引导下，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，以构建产业、文化、交通、生态和人居环境等城市综合系统为目标，通过“市场主导，政府引导”的PPP市场化运作方式，企业与政府建立平等契约伙伴关系，以前瞻性的城市发展策划和规划、土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而共同获取城市整体资源溢价和投资增值收益的城市综合开发运营过程。
总结中国城市运营时代的特点，就是所有的城镇化发展，所有的特色小镇以及各大城市、中等城市的发展都必须以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，围绕人民最真实的需求提供全方位的服务。
记者：社会资本如何参与中国城镇运营实践，把握新型城镇化建设的投资机会?
林竹：中国PPP模式与国外PPP模式最大的差异是，国外叫公私合营，在中国叫政府与社会资本合作，也就是说，中国的社会资本还不够强大，私有公司的资源和能力还不能完全支撑城镇化建设，所以在中国的城镇运营实践中，未来五到十年，国有企业会承担非常重大的社会资本角色，由中央企业、国有企业来集合真正的私有资本，提供城市运营公共服务，我们认为是符合中国国情的。
私有资本的培育需要很长时间，如果我们希望社会资本发挥更大作用，就要勇于创新，比如我们华晟基金就在推进PPP创新，使用私募基金的方法来操作PPP， 那么社会资本参与的可能性、参与深度和广度、相应的风险与回报，都会更接近国际上PPP对社会资本的期待，这需要创新与探索，我们华晟基金现在就在做，过一两年，可能会看到比较显著的成果。
记者：请介绍中信创新城市运营PPP模式的实践经验和华晟基金的情况，作为基于城市运营创新模式的创新基金，华晟基金如何通过PPP和金融创新在特色小镇项目等新型城镇化建设中应用中信城市运营模式?
林竹：今天论坛的主题是“规划引领、金融创新、产业协同”，规划引领指五规合一，产业协同带来共享，而金融创新的提出，是因为在中信的实践中，城市运营不是开发导向的行为，不是简单的二级开发或一级开发，不是政府主导的城市经营行为，而是完全站在市场角度，用市场的方法和模式去推动的长周期投融资行为。
我们城市运营的核心是资本运作，城市运营一旦离开资本运作为核心的理念和原则，是难以为继、不能推进的，资本运作的核心是创新，也就是说，有怎样的资本运作手段，就有怎样的城市运营模式。目前中国的资本市场还处于创新、推动和组建中，这与成熟经济体资本市场在资本运作的层次，风控、成熟度方面都有差距，目前我们可应用的资本运作工具是比较少的，房地产开发和城市开发的特定短周期行为一般会使用开发性金融的手段，也就是说开发贷是重要手段，但是在城市运营中，更多要利用资产证券化方式，应用到REITs，或者类REITs的金融手段，实现长周期的运营投资。这对资本的属性要求也很严格，需要低廉的成本，但是目前中国资本市场融资成本居高不下，这是伤害中国实体经济发展的很大障碍，这种障碍在短期内很难解决，所以在基于现状的市场环境、资本环境中，要做好长周期，做好PPP，还必须基于中国的现有资本要素、资本资源、资本的规范制度环境去操作，在约束条件非常明显与苛刻的情况下，对创新的要求必须高。
华晟基金首先立足于已经取得的项目经验，更多是项目教训的总结，同时要依托华晟基金的股东背景——中信集团和中国银行。中信集团是综合性企业集团，我们的兄弟单位中有大量的银行、证券、信托、基金等机构，具有良好的金融环境，所以我们现在能使用的金融资源相对较多。中国银行又是人民币国际化主要推手，在国内确定了推动城镇化为主要发展战略。有他们作为股东，使得华晟基金与其他基金公司相比，处于相对优势，再加上运作团队大部分来自于中信城市运营团队，在掌控实体项目运作时，这使得华晟基金践行“以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心”的城市运营模式具有相对优势。同时，华晟基金专门组建了3GP创新模式，去推动华晟基金实现愿景——“成为中国新型城镇化的金融创新平台”，成为一个以城市运营模式为基础的创新基金。
记者：华晟基金如何依托股东资源，如果依托中国城市运营联盟资源来推动宁波余姚的“中国云城”项目、上海金山新城项目合作?
林竹：由于华晟基金的股东是中信集团和中国银行，所以华晟基金在国内外发展具有天然资源禀赋，是站在巨人肩膀上的创业型公司，先发优势明显。
但是单靠股东资源来运作城市运营项目是远远不够的，华晟基金运作宁波余姚的“中国云城”、上海金山新城这种长周期、大投入项目，更要依靠中国城市运营联盟的力量。中国城市运营联盟基于发起机构对中国城镇运营和“PPP”模式的相关理论探索，以及“多规合一”的城镇运营项目实践经验，围绕“城市运营”、“特色小镇”投资全产业链，有机整合全国的、国际的金融、产业、政府、智库各方面的优质资源，围绕项目投资全过程建立协同共赢机制，带动社会各方力量共同参与城镇运营项目的策划、规划、投资、开发、运营和管理，推动区域产业发展，分享新型城镇化建设投资收益。
就像今天论坛上嘉宾所提到的，中国很大，不可能一贴解决所有城市运营的问题，中国城市运营联盟不是一贴药，而是中药库，不管有什么病，都可以在联盟中找到药方。所以说，中国城市运营联盟，是华晟基金所必须依托的重要资源。中国城市运营联盟的愿景是“与中国的城市文明共同成长”，华晟基金也是一样，我们将做中国新型城镇化战略的积极践行者，为中国经济发展贡献自己全部的力量。
金山区位于上海市区西南，杭州湾北岸，拥有丰富的土地资源、近23公里的滨海岸线、金山三岛以及近岸深水良港等得天独厚的优势资源。
为助推上海国际中心城市的建设，促进金山区的产业转型升级，践行新型城镇化国家战略，上海金山区人民政府和华晟基金携手进行全面战略合作，包括在金山区行政区域内开展旅游交通、智能制造、医疗健康、生物科技、电子信息等方面的产业结构调整升级合作;开展智慧城市、滨海新城、特色小镇、工业旧改等相关的建设运营合作。
致力于将金山区打造成具有“全球城市”高度的国际滨海生态花园城市、具有领先示范意义的产城融合示范区域和特色小镇，成为带领金山产业转型发展的创新培育基地，促进金山经济社会发展和城市扩容提质，实现合作共赢。
中国云城(余姚)产业基地是由中信集团与余姚市人民政府联袂打造的中国首座智慧“云城”，位于浙江省余姚市中心城区高铁新城版块，地处第六大城市群长三角的几何重心，是余慈一体化重要支点，宁波副中心。
项目是中信城市运营PPP模式的重要项目载体，城市综合开发运营内容包括：城市综合开发、融资、产业整合和产业云服务系统的研发、运营、维护以及管理等一系列资源整合。
总体定位为余慈地区中小企业的云总部基地，长三角产业创新升级孵化基地，具有国际影响力的“中国云城”。
项目首先开发建设1.8平方公里示范区，一期开发3.2平方公里，二期开发范围为6平方公里，三期带动周边20平方公里发展。总投资将超过200亿元，其中示范区投资100亿元，远期规划人口约20万人。
记者：中国城市运营联盟如何整合金融、产业、政府、智库各方面的优质资源，如何为各类市场主体打造中国城镇运营投资专业化、产业化和市场化的大协同平台?
林竹：首先，中国城市运营联盟马上要成立咨询服务机构——城市运营研究院，现在已经呼声很高，有研究机构之后，就能够为所有联盟成员的项目和投资进行前期可研分析、投前分析、咨询顾问，避免风险。
第二是根据市场需求，组建各类基金，例如养老、健康、互联网+基金等。
第三是组建基金后，寻找到合适项目进行项目投资。现在项目源已经很多，一千个特色小镇的大量项目还没有挖掘出来，联盟中的会员主体能够得到联盟的服务。
第四，研究院会组建教育培训机构，衍生出商学院，进行非学位教育。对于创新的商业模式不懂或理解不深的人，例如对PPP、资产证券化、REITs等一头雾水的人，都可以去读商学院，这个培训的需求量是很大的，设想如果联盟做大时，咨询量培训量就会很大，因为我们是在做城市运营，与方方面面都会挂钩，无论是对机构会员还是个人会员，都有需求。联盟是综合性平台，是跨行业的资源平台，里面会有资本机构、开发机构、教育机构、咨询机构、产业运作机构等，大家的目标一致是做城市运营，涉及的行业越多，信息需求越大，因为一旦跨行业后，每个联盟会员主体的知识盲区也就越多，就会寻求盲区知识、信息的补足，只有在360度平台中才会获得解决，我们有切身的感受就是我们需要这样一个平台，去补足自身的不足。
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